律師又搵埋, Mortgage又approved埋, strata 又check埋(如果係house買家可能會做埋building inspection), 等所有野都ready之下, 就輪到講埋買賣及成交過程.
出Offers
係offers, 你無睇錯….係有s架. 即係我地出佐multiple offersssssss.
是咁的! 當我地預備出offer買而家呢果個物業前一兩日, 突然發現一個我地之前睇過又啱心水既盤出現返(中途off market). 呢個盤經過約3個月時間消失後, 轉佐agent再重新推出, 搞到我地都亂一亂, 新agent話個賣家一路都係要90日settlement而可能係呢個原因, 上一個買家可能因為long settlement period及中間加息等原因, 搞唔掂個mortgage而出現問題, 最後賣到半路卡住但要honor個transaction就停佐落黎.
個盤咁突然重推, 我地當然係再睇及試試出offer, 個盤某程度上位置比較靚(係山上面及有較大backyard), 但drawback係比較舊同dining area向西, 日後花好多錢做renovation, 所以去到最後一口價唔想太aggressive而let go佐, 再而resume今次買到既呢個物業.
至於我地今次買到呢個物業都已經check all the boxes, 我地都只須要正常出價bid個property, agent一般會問個客出乜價再做matching, 如果個意向價太低佢直情唔會理你, 當最後得返兩至三個potential buyers去到個價接近時, racing condition就正式開始, agent唔會話你知對家出幾錢, 只一味講人地出價比你高, 好彩既會講賣家想收幾多或baseline銀碼, 當然啦！佢無收我commission, 所以只會保障個賣家收到best offers, 而去到呢個moment問agent問題時要有技巧, 例如我會問agent有無任何indication, 及例如銀碼上會唔會係upper $99.99 millions或lower $99.99 millions等字眼, 玩法都係大家test water. 同Auction唔同既係有時間比你要計數及思考.
bid到最後得返兩戶人出價, 而我地前後加埋晒都只係叫佐3口價就搞掂🤗, 雖然比同區同類物業貴佐少少, 但都要factor-in上手業主兩年前做過renovation, finishing及大部份野都啱心水, 所以貴少少都算.
成交及落大細訂
覺得跟我地呢個盤果位agent相比其他agent, 比較無咁responsive, 反應相對遲緩 (我會用 404 page not found及 500 internal server error 黎形容 XDDD), 好多時問佢野都好似入佐黑洞一樣, 不過最後都為我地帶來好消息.
我地成交及落大訂適值X’mas holiday前後, 所以好多野都有少少彈性, 例如agent主動提出extend cool off period咁樣, 另外律師都proposed可以leverage X’mas holiday 要多兩日至比full deposit, keep住D錢係自己個pocket多幾日, 心理上我地開心D.
成交當日其實只係比幾千蚊, 等同香港既落細訂, 咁個盤之後就會出現under offer字樣. 同時再根據相方律師既contract exchange, 加減special conditions等等. 直至兩邊律師傾掂晒就可以sign張sales contract.
如事這, 過多幾日就比埋5% full deposit(落大訂), 基本上層樓大至上就已經係我地架啦(當然要等埋full paid/settlement).
Settlement
根據sales contract, NSW一般settlement都會係42日就會完事, 咁呢42日入面又會發生乜野事呢? 好似我呢D窮L就係要等lender既final approval, 如果係富貴人家就可以skip呢部份, 因為有錢就可以解決大部份問題.
我地既情況有兩部份工序: 錢銀流程及律師流程
銀行方面係需要交多次payroll slips去確定同pre-approval時個financial position係相同, 另外仲要對名, 對VISA (i.e. PR或Citizenship唔使比foreigner levy)及等final approval. 事緣係X’mas + New Year holidays, 所以我地約兩星期至收到銀行既final approval. 及後銀行會生兩個accounts出黎, 一個係負債戶口, 一個係還錢戶口.
律師方面包括對名, 對有photo既identity (例如driving license), 對medicare card, 對VISA(都係要check PR/Citizenship)及做Verification of Identity (VOI). VOI其實可以online做, 但有少量收費, 之後個VOI都會比返律師再比政府.
當然仲有得opt-in first home buyer(property要under $1.5M) 個program啦. 另外仲有文件要sign, 就好似authorize個律師代表做settlement.
今時今日既Settlement, 已經全面電子化, 成件事只需等到settlement當日中午2pm左右就會行batch process. 而我地約2:30pm就收到律師通知正式做業主及可以搵agent安排收樓. 同時都會收到銀行通知settlement完成.
Pre-settlement Inspection
正式收樓前其實仲有一樣野要做, 就係pre-settlement inspection. 呢個就好簡單, 通常正式收樓前幾日做, 個重點係睇下上手交樓比你時既condition同買樓時會唔會有major defects, 例如電制有無電, ceiling及牆身有無問題, overall condition有無大出入, 如果發現有就要通知律師, 律師就會幫你講數做adjustments.
另外我地比完大訂後都有約舊業主入屋, 我地就搵埋個builder入去度定呎, 預備之後做renovations.
收樓
上面有講過個agent唔多responsive, 可能因為佢真係有commission收, 所以最後幾日都好主動, 好似約我地做pre-settlement inspection. 同埋settlement當日一早就打比我remind當日settlement及約時間交鎖匙.
順帶一提, 如果你個物業係strata title, 你都要提提律師send s22比strata manager, 等strata果邊有你個record, 因為未有S22 record佢地唔會比你個renovation.
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