好似潛佐水一段時間無乜寫過Blog, 大家唔好誤會以為無乜野好再寫, 只係又要返工又要睇樓, 真係幾唔得閒架XDDD. 認真講係澳洲做工真係幾游, 阿太話我比起香港做科技總監時更得閒. 不過真係要返工, 所以睇樓及預備工作就shift晒去星期六做, 而星期三既open home一般都無乜機會去睇得到.
而因為我係窮L, 所以除佐樓價上有一定限制, 當然要問財仔借錢至買得起樓啦. 呢個開場白雖然幾膠, 但都follow呢條line發展落去先啦.
其實最初開頭, 我地睇既樓都係集中Epping附近既suburbs, 因為鐘意比市區人流較少而且空間感較好, 當然太多華人唔係一件好事, 但呢個唔係個人可以控制既因素, 所以no matter住邊個suburb都只能接受現實.
咁我地都花佐好多個星期做工課, 另外都會相約另一admin朋友一齊去open home, 兩家人一齊去主要係可以分享睇法及互保自身未必有留意到既細節. 就例如天花有無water marks及係咪on lower side, 採光度及車房有無電位等等, 睇得多佐就會捉到需要留意既重點.
另外我地比較注重既係附近有乜野facility,位置及採光情況, 就好似太太對於一間townhouse既interior及layout都好滿意, 而inspection期間agent刻意播放音樂, 我地後來去到backyard至留意到間屋埃近Cumberland highway, 而呢下road noise真係接受唔到, 你可能會話住香港好多D都會係咁, why not bite the bullet ? 咁我真係接受唔到, 同埋遲下個resell value會打折, 所以都係given up.
如果大家有去睇 open home,一定會比Agent抄牌. 根據我地既經驗agent一般會係星期一早上warm call, 問下你有無興趣等等, 一般我無興趣既就會隨便話睇下個market有乜野available及講未有銀行pre-approval, 無pre-approval既話agent就知無行唔會再煩你.
而我地做inspection時我都會問有乜野expenditure要比, 而最common既就係strata. 又試過去睇間Villa真係幾靚, 而且價錢都affordable, 當我一問個agent幾錢strata時, 佢都幾尷尬講$1,5xx. 大佬呀!$1500 is hell lot of strata呢.
咁如果對間屋有興趣又點呢? 通常問完佢price guide及strata幾錢後就問佢攞Strata report(一般會比個QR code你自己去比錢買)及問佢攞contract, 如果你問佢攞得contract佢地一般會跟得比較緊, 因為你已經成為佢個potential buyer.
就當上面所有事物你都預備好, 就係到講錢啦. 澳洲買樓不外乎Private treaty或Auctions. private treaty普遍會啱我地香港人既習慣, 明買明賣. 問owner既asking price 或 price guide,跟住自己出offer. 好似上面間townhouse咁, 你出個價比agent, 而如果業主覺得可以接受就close個deal. 唔啱既咪買第二間, 大家無拖無欠. 至於auctions近排就通常會比price guide高開15-20%不等, 快上快落, 如果英文能力一般就未必跟到個節奏.
如果你手頭上有足夠現金, 而且係多到使唔晒既話就當然可以做once off paymnent去settle個deal啦, 但如果你同我一樣係窮L就要同大部份本地人一樣要問lender借錢啦. 借貸不外乎問銀行借或經broker去搵銀行借. 澳洲借錢係講borrowing power, 即係assume每個人/家庭都會有收入, 但要扣除生活開支, 而如果你有信用card (credit card)既話, 我先congrats你, 因為credit card會直接knock down你個borrowing power.
假設你家庭稅後收入係$120,000. 即係每月有 $10,000 cash flow,再扣起所有使費 (包括mobile phone, NBN, Gas, Elect, Netflix, Spotify, groceries, clothing等等/當住$3,500先), 同時要交出你個銀行戶口過去3個月既detail transactions. 係呀!要交晒出黎, 佢會幫你line by line咁對.
咁如果你張credit card個credit line係$6,000…你基本上可以唔使旨意借到錢, 因為個calculation大致上係 $10,000 – $6,000* (credit line) – $3,500 (monthly expenditure) = $500. 咁你呢 $500再經過stress test及interest rate計算下, 你既borrowing power 應該得返幾十蚊, 所以必定GG. 如果你無credit card, 咁你既borrowing power就大約每個月repay $4,000 (我只係ball part, 唔好問粒數點黎)
(*$6,000 只係方便大家明白運作, Lender一般會抽起一部份credit line做calculation)
要係銀行攞到pre-approval前,你最好有最少3個月既本地payroll record, 如果你用自己ABN出數既話, 應該又會係bummer. 如果PAYG出糧就無乜野問題啦. 其次就係上面講既銀行月結statement及supporting就可以contact銀行既lender. 我自己個case比較簡單同直接, pre-approval唔使24小時就出到, 可以直接用黎買樓. 如果想問有無lender可以referral, 請直接PM我, 都係果句,我係無任何incentive.
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